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地产观察|调控政策持续收紧,深圳、西安等热点城市降温

预计接下来调控升级仍将延续,调控加码城市将继续扩围,房价涨幅也将更趋于平稳。

来源:界面新闻 记者:王婷婷TT  

一 政策:上一周最值得关注的楼市政策发生在北京和长三角城市杭州、南京,前者侧重于租房市场,后者主要针对的是新房市场。

先是杭州在7月14日发布征求意见稿,内容覆盖房产、城市建设等多方面。值得一提的是,为探索研究特定区域购房政策,将制定特定区域的差异化购房措施。另外,也积极推进共有产权住房和创新保障性租赁住房筹建方式,加大公租房筹集力度。

次日,南京公布,将建立全市统一的购买新建商品住房在线报名平台。针对部分关注度较高的商品住房项目,购房者仅可参加一个集中供应项目的购房报名。

北京于7月16日宣布拟实行租房新规,首次就共有产权住房交付后可对外出租向社会公开征求意见。

二 数据:上周国家统计局公布了70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,6月全国整体房价涨幅环比略降,房价上涨的城市数量也有所下降,各地密集调控效果显现。

新房方面,一线城市的销售价格环比上涨0.7%,涨幅与5月相同;二三线城市的销售价格分别环比上涨0.5%和0.3%,涨幅均环比回落0.1个百分点。二手房方面,一线城市的销售价格环比上涨0.7%,涨幅环比扩大0.1个百分点;二三线城市的销售价格分别上涨0.4%和0.2%,涨幅均与5月相同。

在广州,写字楼市场仍是复苏态势。第二季度末,空置率回落至9.1%,季度环比下降0.8个百分点,是七个季度以来首次录得空置率的下行,大致回落到2020年末水平。世邦魏理仕报告也指出,今年上半年,广州合共新增34万平方米优质办公面积,同比增长58%,净吸纳量达到31万平方米。

北京在2021年二季度,也连续出现多宗大额投资与收购成交,成交金额达人民币157.67亿元。其中,写字楼占比58.6%,综合体占10.6%。较为典型的成交,如和谐健康保险90.46亿元收购北京SK大厦、平安人寿330亿元收购凯德集团旗下六个来福士广场部分股权。

三 公司动态:远洋集团40亿元收购红星地产70%股权。

7月18日晚,远洋集团发布公告,远洋集团、远洋资本与红星控股正式签署协议,以40亿元获取红星地产70%股权。远洋本次收购的红星地产,共计持有91个项目。同时,红星的物业平台也将按照账面净资产的价格转让,由远洋集团和远洋资本100%持有。

安徽房企三巽集团四次递表后,终于在7月19日上市,成为今年第一家在港上市的内地房企。此次IPO,三巽募资总额为7.8375亿港元,募资额不多,一定程度上也缓解了资金需求。

综合上周房地产行业在政策、数据和公司层面的重要事件,我们认为包括北京、长三角城市在内的一二线城市对楼市的调控更趋精确详尽,无论是针对租赁还是销售,政策的出台仍是以稳定市场为主。

从全国70个大中城市房价数据来看,房价涨幅整体呈现稳中有落的态势。其中,新房价格上涨城市数量年内首次下降,涨幅出现首次回落;二手房价格方面,上涨城市数量持续减少,价格涨幅连续两月收窄。

相比5月份,6月份房价涨幅在收窄。而从城市数量来看,6月新房上涨城市数量为55个,较5月减少7个;二手房价格上涨城市数量继续减少,为48个,为年内最低值。

不难发现,各地调控政策收紧是房价上涨城市数量下降的主要原因。

典型城市如深圳,深圳新房市场,7月18日,位于宝安西乡的京基智农山海御园线上选房,919批客选1457套,项目备案住宅共1457套,住宅户型建面约94.7-174.6平方米,均价约6.95万元/平方米,单价区间在6.37-7.48万元/平方米,总价区间在611-1294万元/套,精装交付。

据悉,项目截至当天中午12点选房结束,去化500多套,仅3成多。

自2019年6月以来,深圳二手房房价持续上涨,连续23个月,最高涨幅高达23%,相当于每个月都上涨1%。然而,近两个月深圳二手房房价出现下调。国家统计局数据显示,5月,深圳二手住宅价格环比下跌0.1%,是连涨23个月后首次出现下调;6月,深圳二手房再次下跌,环比下跌0.2%。

在2月8日,深圳发布3595个住宅小区的二手住宅参考价,参考价普遍低于市场价。政策发布后,深圳二手住宅成交量骤跌,3至6月的月均成交套数较2020年月均水平减少一半。

公开数据显示,2021年上半年,深圳二手房连续3个月成交量低于5000套。6月甚至跌破3000套,与去年同期10594套相比,降幅超过70%,推动房价下行。

西安亦是这个逻辑,在西安新房连续63个月上涨后,供给开始不足,导致市场上二手房倒挂现象严重。

在这样的背景下,西安的楼市调控应势而出。7月初,西安明确,以住宅小区为单位,充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素,形成二手住房成交参考价格,以引导二手住房理性交易,稳定市场预期。随后,公布了102个小区二手房指导价格,致很多二手房销售平台连夜整改,下架价格虚高房源。

可以预见,未来在强管控之下,叠加二手房指导价的机制,“新房摇不到、二手房买不起”的西安楼市或将进入一个横盘的博弈期,成交量、价将趋于理性,实现逐步降温的效果,如同今日的深圳。

整体来看,在调控深化细化、不断收紧作用下,新房、二手房市场热度均有所降温,市场正进入价格修正与调整阶段。预计接下来调控升级仍将延续,调控加码城市将继续扩围,房价涨幅也将更趋于平稳。

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作者: admin

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